Несмотря на то, что государство обязано провести первый капитальный ремонт в многоквартирном жилом фонде, более 50% домов находятся практически в аварийном состоянии. Решить эту проблему жильцы пытаются самостоятельно, однако средств совладельцев жилья зачастую недостаточно для ее решения. О том, где найти средства на проведение ремонта и как уменьшить потери энергии в украинских домах, «У.К.» рассказал руководитель проекта Международной финансовой корпорации (IFC) «Энергоэффективность в жилищном секторе Украины» Гжегож Гайда:

— Расскажите, пожалуйста, какова основная цель вашего проекта?

— Мы понимаем, что энергоемкость многоквартирного жилого фонда достаточно высокая.  Причем цены на энергоносители растут, и мы видим соответствующую реакцию рынка, которая проявляется в том, что в индустриальном секторе использование энергии сокращается, а в жилищном – даже отмечается небольшой рост энергопотребления. То есть получается, что потребительский спрос не реагирует на рост цен, а значит, рынок работает неправильно. Задача нашего проекта как раз и состоит в том, чтобы убрать те барьеры, которые мешают развитию этого рынка.

— Если говорить об энергоемкости нашего жилищного фонда, то в каких домах отмечаются наибольшие потери энергии?

— Все дома в Украине не соответствуют стандартам энергоэффективности. Конечно, в новостройках ситуация лучше, чем в зданиях устаревшего жилфонда, а именно в так называемых «сталинках» и «хрущовках». Хотя, «сталинки» имеют значительно лучшее качество конструкции,  чем другие здания, построенные в советский период. Фактически, все жилье, которое строилось после «сталинок» до конца 80-х годов, – это именно тот сегмент, на котором мы будем фокусировать нашу работу. По нашим расчетам, это приблизительно 60% всех жилых домов страны – порядка 200 тысяч многоквартирных зданий.

— Вы начали свой проект в Виннице. Почему был выбран именно этот город, и в каких еще населенных пунктах вы планируете работать?

— Наш проект не ориентирован на работу в отдельно взятых городах, мы работаем по всей Украине. Винница – это для нас такой город, где мы можем более конкретно увидеть результаты нашей работы. Если говорить точнее, он был выбран для реализации пилотного этапа проекта. Пилотная реализация планируется еще в двух городах, которые мы выберем совместно с банками-партнерами. У нас три главных партнера: все органы государственной власти, украинские банки и городские администрации. Мы будем выбирать остальные города вместе с банками – исходя из возможности того или иного банка предоставлять кредиты в конкретном городе.

— С какими банками вы сотрудничаете?

— Мы в феврале подписали договор о сотрудничестве с «Кредобанком», и теперь находимся на начальном этапе совместной работы. Пока еще с этим банком мы не выбрали конкретный город для реализации проекта. Кроме «Кредобанка», я надеюсь, нам удастся подписать договора с другими финансовыми институтами, переговоры уже ведем. Кроме банков, мы также пытаемся работать с лизинговыми компаниями.

— Что конкретно удалось сделать в Виннице?

— Город создал ресурсный центр для обслуживания ОСМД, то есть для жильцов, которые хотят создать объединение или провести ремонт в своем доме. Там работают как муниципальные специалисты, так и консультанты, работу которых оплачивает IFC, из средств проекта, финансируемого Швейцарией. Они поясняют, как организовать работу ОСМД, разработать бизнес-планы, провести энергоаудит. Кстати, первым 50 клиентам специалисты ресурсного центра могут сами его провести и помочь разработать бизнес-план энергопроекта. С этим планом жильцы пойдут в отделение «Кредобанка» в Виннице. Мы же, совместно с банком, подготовим кредитный продукт для ОСМД. В Виннице уже было проведено более 20 энергоаудитов, на основании которых будут разрабатываться инвестпроекты.

— Каковы банковские критерии отбора проектов, которые подают ОСМД?

— Это, прежде всего, кредитоспособность конкретного ОСМД, которая зависит от  юридических условий, в которых находится объединение. Стоит отметить, что законодательная база для ОСМД в Украине работает не наилучшим образом, хотя есть страны, где ситуация еще хуже. И мы как раз работаем с правительством над тем, чтобы улучшить законодательство для этой группы клиентов.

— Почему был выбран именно «Кредобанк»?

— Основным акционером банка является PKO Bank Polski SA, который является одним из крупнейших банков и занимает самую большую долю рынка финансирования ОСМД. Мы хотели с ними работать, поскольку у них есть опыт, а они захотели выйти на этот рынок.

— Вы подписали соглашения с банком. Какие обязательства у сторон?

— С каждым из банков у нас подписывается договор, на базе которого мы предоставляем им услугу. Она заключается в том, что мы проводим тренинг для сотрудников банка, разрабатываем банковский продукт, проводим совместные семинары, информационные кампании. Мы можем еще предложить банку финансирование в случае необходимости, но то, о чем мы договорились сегодня, – это пока сотрудничество в плане обучения. Мы все делаем с мыслью о том, что когда в Украине банки начнут финансировать на серьезном уровне ОСМД, они потребуют долгосрочное финансирование. А мы (IFC – ред.) как раз здесь для того, чтобы его предоставлять на проекты, связанные с экономией энергии. То есть мы делаем это все для того, чтобы профинансировать банковское портфолио.

— На каких условиях банки будут предоставлять объединениям займы?

— Имеет значение не сама процентная ставка, а соотношение ее с той экономией средств, которую люди получат, инвестируя в энергоэффективность. Сегодня экономически невыгодно утеплять стены домов, но это не значит, что жильцы этого делать не будут. Они, кроме сокращения потерь энергии, повышают стоимость своего жилья. Исследования показывают, что в доме после ремонта квартиры стоят дороже. И мне известны случаи, когда, вложив при ремонте ориентировочно 50 долларов в квадратный метр квартиры, человек в результате получает рост стоимости жилья до 130 долларов за квадратный метр. И здесь процентная ставка не имеет никакого значения. Если люди будут исходить из таких параметров, то даже в случае с кредитом на утепление стен, они будут считать не стоимость тепла, а конечную стоимость квартир.

— Насколько сами ОСМД готовы брать банковские займы?

— Среди ОСМД есть такие, жильцы которых уже оплачивали какие-то мелкие ремонты. Результат оказался неплохим, и они уже готовы рассматривать вариант кредита, чтобы сделать нечто большее. Мы общались с представителями ОСМД в Виннице, Харькове и Львове – там есть объединения, готовые взять кредит даже под существующие процентные ставки.

— Чем может ОСМД прогарантировать банковский кредит?

— Нигде в мире ОСМД не отдают в залог имущество. Они финансируются хорошо: получают кредиты на 15 лет, и еще не было ни одного случая невозврата. Всегда гарантией для предоставления займа являются будущие финансовые потоки.

— Позволяет ОСМД ли украинское законодательство оставлять такой залог?

— Прямого запрета нет, но существует процедура Нацбанка, согласно которой определяется, какой залог можно включать в расчет обязательных резервов банка. Есть также постановление НБУ, которое говорит о том, как оценивать данного заемщика. ОСМД, как юридические лица, которые являются неприбыльными организациями, не могут выполнить все требования Нацбанка по отчетности, поскольку у них нет имущества, и они не могут показать маржинальность. Из-за этого объединения попадают в категорию низкой оценки заемщиков. Хотя, опыт европейских стран показывает, что кондоминиумы являются надежными заемщиками. Относительно недавно Нацбанк все же разрешил банкам принимать денежные потоки в качестве залога.

— В случае вступления в силу законопроекта №8474, смогут ли ОСМД брать кредиты под залог земельного участка, на котором расположен дом?

— Земля под домом и придомовая территория не должны является залогом для банка, поскольку залог должен быть ликвидным. То есть для банка он должен быть таким, чтобы финучреждение могло в случае надобности его легко продать и получить нужную сумму. А земельный участок, на котором стоит здание, банку будет сложно использовать. Кроме того, думаю, что жильцы не будут согласны на такой вариант. В конце концов, это их дом,  а отдавать его в залог лишь для того, чтобы получить кредит на проведение ремонта, – это очень рискованно.

Нужно сосредоточиться на финансовых потоках, но эта схема будет работать тогда, когда жильцы будут детально обсуждать вопросы регуляции этих средств с банком, а также источник этих потоков. Членские взносы могут выплачиваться гражданами как в соответствии с договором, так и по требованию закона. На сегодняшний день, взносы в ОСМД – полуобязательные. Потому что сейчас, до вступления в силу закона №8474, членом ОСМД можно стать добровольно.

То есть люди могут по своему желанию вступить в ОСМД, переголосовать взятие кредита, а потом ситуативно выйти из объединения – и тогда обязательных платежей уже не будет. Так что для обеспечения финансовых потоков необходимо обязательное участие в ОСМД. В Гражданском кодексе уже прописана норма о том, что сособственники должны сообща отвечать за состояние имущества. Они в обязательном порядке должны вносить средства в какую-то структуру, будь то ОСМД, ЖСК, ТСЖ. Такие обязательные платежи осязаемы для банка, и они являются гарантией своевременного погашения кредита.

Беседовала Мария Цатурян