ХРОНИКИ и КОММЕНТАРИИ

Интернет-газета

Как работает рынок земли в Канаде, США, Великобритании, Австралии и Евросоюзе. Сколько в этих странах стоит гектар земли сельскохозяйственного назначения

Posted by operkor на Август 19, 2019

БизнесЦензор собрал информацию о том, как работает рынок земли в Канаде, США и Австралии. Сколько в этих странах стоит гектар земли сельскохозяйственного назначения? Ранее мы писали о том, сколько стоит земля в странах Евросоюза. А также рассказывали о ценах и том, как работает рынок в постсоветских странах. Для подготовки материала использовались данные аналитического центра EasyBusiness, а также данные аукционов и брокерских компаний.

Страны северной Америки — США и Канада характеризуются высоким уровнем экономического развития. Рынки земли в этих странах — открытые и либеральные. Реформы рынка с/х земель проводились в разное время и на разных условиях. При этом, в США и Канаде реформа произошла еще в 19 столетии.

В США целью реформы было преодолеть расовые споры и обеспечить равные права землевладения для всех граждан штатов. Реформа произошла после гражданской войны, в условиях экономического кризиса.

В Канаде реформа проводилась с целью ликвидировать класс помещиков и дать право землевладения первопоселенцам. Сейчас в США и Канаде разное регулирование рынка. Например, в некоторых провинциях Канады существуют ограничения для иностранцев.

Отсутствие регуляции в США положительно влияют на рост цен на с/х земли. Основной тип продажи земли — аукцион в режиме реального времени. Землевладельцы часто нанимают брокера, который знает рынок.

Для иностранцев рынок открыт уже давно. Часто иностранцу даже не нужно получать разрешение органов власти. Единственное условие — обязательно предупредить Министерство сельского хозяйства касательно передачи прав собственности на землю.

В некоторых штатах требуют отчеты: какой доход иностранцев от ведения с/х производства и сколько в него инвестировано.

В Канаде ограничения на национальном уровне не установлены. Но каждая провинция может определять свои правила рынка земли. Поэтому в некоторых провинциях существуют ограничения по площади, которую могут купить иностранцы.

Что касается Австралии, то это страна с полностью открытым и либеральным рынком. Иностранцы могут купить землю на таких же условиях, как и граждане Австралии.

Единственное требование к иностранцам — получение разрешения государства, если сумма сделки более $15 млн. Несмотря на открытость, рынок развивается слабо. А доля иностранных инвестиций составляет всего 5%.

Но так происходит потому, что в стране неблагоприятные климатические условия и сильная засоленность грунтов. Несмотря на это, австралийцам удалось сделать агропроизводство продуктивным и высокотехнологичным.

Канада

Тип рынка: открытый с ограничениями в некоторых провинциях.

Цена с/х земли: $4,750 за гектар.

Основные характеристики: 65% земли находится в частной собственности. Занятость в агросекторе — 2,1%. На долю агросектора в общем ВВП приходится 1,5%.

Канада является одной из самых богатых стран мира с высоким доходом на душу населения. А также одним из крупнейших мировых поставщиков сельскохозяйственной продукции.

Канадские прерии являются одними из самых крупных производителей пшеницы, рапса и других зерновых. Около 50% от объема с/х продукции приходятся на долю животноводства.

Центральные районы — самые важные для агросектора. Там высоко развито овцеводство, молочное животноводство и птицеводство. Зерновые преимущественно выращивают на юго-западной части.

С/х производство полностью обеспечивает внутренние потребности в основных видах продукции. Для сельского хозяйства используется 63,3 тыс. га земли, что равно 7,2% всей территории страны. 70% или 43 млн га от с/х земель — пашня.

Как регулируется рынок

Ограничений по площади нет, кроме провинции Остров принца Эдуарда. В этой провинции физлицо не может быть владельцем более 1 тыс. акров (404 га), а юрлицо — не более 3 тыс. акров или 1,214 га. Иностранные физ и юрлица могут купить без разрешения правительства не более 5 акров (около 2 га).

При передаче прав собственности путем наследования налоги не взымаются. В остальных случаях налог свой в каждой из провинций. В Онтарио, Торонто, Квебеке, Британской Колумбии, Острове принца Эдуарда, Ньюфаундленде, Северно-Западных территориях, Нью-Брансвике, Юконе, Новой Шотландии и Монреале — 0,5-2% от суммы сделки или фиксированная ставка.

В Манитобе регистрационный сбор в $70 и налог в размере 0-2% от цены. В Альберте и Саскачеване регистрационный сбор в 0-0,3% от суммы сделки или дополнительная плата.

В Квебеке иностранцы могут купить не более 10 акров (4 га) без разрешения Комиссии по защите с/х территории Квебека. Максимальный размер с разрешением — 2470 акров (около 1000 га).

В Манитобе иностранцы не могу купить более 40 акров или 16 га. За исключением, если им предоставлено разрешение от Совета сельского хозяйства Манитобы. В Саскачеване иностранцы не могут купить более 10 акров или 4 га. В Альберте иностранцы могут купить не более двух участков общей площадью 20 акров или 8 га.

Результат реформы

В Канаде была проведена одна из самых масштабных реформ рынка земли. Конституцией определено исключительное право провинций на владение землей и распоряжение ею. Для предотвращения злоупотреблений при продаже государственных земель, все операции с землей проходят на открытых аукционах.

65% с/х земель находятся в собственности фермеров. Государство следит за эффективным использованием всех земель. Либерализация рынка с/х земли положительно повлияла на экономическое развитие страны.

США

Тип рынка: открытый.

Цена с/х земли: $10,200 за гектар.

Основные характеристики: в частной собственности находится 93% с/х земель. В агропромышленном комплексе занято 1,6% населения. На долю агросектора в общем ВВП приходится 1,4%. Рынок земли существует более 150 лет.

США — постиндустриальная страна, которая занимает 3 место в мире по площади и численности населения. Сельское хозяйство — высокорентабельно. 45% площади страны используется для сельского хозяйства. 17% земельного фонда — пашня. В сельской местности проживает более 18% населения.

Как регулируется рынок

Иностранцы могут покупать с/х землю, но должны уведомить Министерство сельского хозяйства США. В некоторых штатах иностранцы не могут использовать пастбища и водоемы. Иногда обязаны подавать специальный отчет касательно инвестиций и доходов от ведения сельского хозяйства.

Цены регулируются рынком. Ограничений касательно минимальной и максимальной площади нет. Налоги в каждом штате свои. Ставка налога зависит от площади участка. Варьируется от $1 за 1 га в штате Нью-Мексико до $140 за 1 га в штате Род-Айленд.

Ставка может зависеть от стоимости земли. От 0,1% в Алабаме до 2% в Висконсине. В большинстве штатов установлен льготный режим налогообложения с/х земель. Регистрационный взнос также варьируется в зависимости от штата.

Результат реформы

После гражданской войны реформа рынка земли была признана приоритетной. Права на владение с/х землями были переданы гражданам еще в 1862 году. Более 150 лет устанавливались разные правила.

Например, после Второй Мировой войны право собственности можно было получить только через наследование. Сейчас рынок либеральный и открытый. Это делает США привлекательными для с/х инвестиций. Цена на землю постоянно растет.

При покупке-продаже с/х земли зачастую нанимается брокер, который помогает приобрести оптимальный вариант или выгодно продать.

Средний размер фермы в США — 170 га. Агрохолдинга — 530 га. Только 8% аграриев имеют земельный банк более 1 тыс. акров или 404 га.

Все более популярной становится покупка ранчо, поскольку сегодня технологии позволяют людям жить и работать в районах, которые когда-то считались слишком отдаленными и изолированными. Стоимость ранчо — от $3 до 10 млн в зависимости от штата, размеров земельного участка и состояния недвижимости.

Австралия

Тип рынка: открытый.

Цена с/х земли: $1600 за гектар.

Основные характеристики: Австралия — индустриально-аграрная страна площадью 7,6 млн км². Один из крупнейших в мире производителей и экспортеров зерновых.

Имеет засушливый климат и большие пустыни в центре континента. На с/х земли приходится 53% площади страны. Пашня занимает 6%. В частной собственности находится 77% земель. 61% площади страны покрывают около 136 тыс. фермерских и скотоводческих хозяйств.

Сельское хозяйство — одна из основных отраслей экономики Австралии. Доля агросектора в общем ВВП страны — 3%. В АПК занято 3,6% населения.

В Австралии существуют три основные сельскохозяйственные зоны. Зона высоких осадков, полей и пастбищ.

В зону высоких осадков входит остров Тасмания и узкая прибрежная зона восточного побережья. В этой зоне развито мясное и молочное производство. Самые эффективные фермы находятся именно на юго-востоке Австралии — в штате Виктория, на острове Тасмания и в штате Новый Южный Уэльс.

Австралия — одна из немногих стран, которая занимается выращиванием опиумного мака для фармацевтических целей. Производство на острове Тасмания находится под строжайшим контролем государства.

Зона полей используется для посева озимой пшеницы. Также тут развивается овцеводство. С 2001 года Австралия занимает 9% мирового производства шерсти и производит 50% мутона в мире.

Пастбища расположены преимущественно в Западной и Южной Австралии, а также частично в штате Квинсленд и Северной территории. Они характеризуются менее плодородными почвами и малым количеством осадков.

Как регулируется рынок

Иностранцам разрешили покупать с/х земли в 1975 году. В 2015 году для них ввели норму. Сделки с участием иностранцев, которые превышают $15 млн, должны быть одобрены австралийским правительством.

Требований по площади не установлено. Цена не регулируется государством и сильно отличается в разных регионах. Цена на землю в Австралии считается одной из самых низких из развитых стран Запада.

Во всех штатах, кроме Северных территорий, уплачивается ежегодный налог на землю. Но и в других штатах владельцы с/х земли часто освобождаются от уплаты этого налога.

Иностранные инвестиции активно поддерживаются правительством Австралии. Но иногда сделки могут быть заблокированы, если они противоречат национальным интересам страны.

Результат реформы

Рынок земли не получил активного развития. Огромные территории в большинстве непригодны для ведения эффективного сельского хозяйства. Есть проблема недостатка пашни.

Но благодаря поддержке правительства, продуктивность производства возрастает. Активнее всего идет борьба с засолением грунтов и внедрение искусственного орошения.

2. Сколько стоит земля в странах Евросоюза

За основу была взята информация аналитического центра EasyBusiness. Проанализированные страны имеют длительную историю развития рынка земли. Во всех этих странах отсутствует мораторий, в основном упрощена регуляция цен и площади участка. Несмотря на то, что покупать и продавать землю могут как граждане этих стран, так и иностранцы (в большинстве случаев), на практике сделки заключаются не так часто. Ведь купить землю трудно из-за требований к образованию агрария, его местопроживания и гарантий соблюдения экологических стандартов.

Благодаря открытому и либеральному рынку, сельское хозяйство в этих странах отличается продуктивностью, внедрением высоких технологий и бережным отношением к земле.

Цены на землю в странах Европы

Страна Цена $ тыс./га Земли в частной собственности
Австрия 42,0 53%
Германия 32,3 49%
Великобритания 31,4 90%
Чехия 42,0 80%
Нидерланды 63,7 89%
Франция 7,4 80%
Италия 25,7 100%
Испания 16,1 70%
Бельгия 28,0 99%
Греция 11,0 60%
Дания 26,6 98%
Ирландия 39,3 91%
Португалия 7,4 93%
Финляндия 11,0 98%
Швеция 9,8 91%
Швейцария 70,0 100%
Болгария 4,6 98%
Эстония 5,0 56%
Латвия 1,4 99%
Литва 2,2 79%
Хорватия 7,0 66%

Рынок земли в Австрии

Тип рынка: открытый.

Цена с/х земли: $42 тыс. за гектар.

Основные характеристики: Австрия – высокоразвитая индустриальная страна с интенсивным и механизированным сельским хозяйством.

Земли с/х назначения составляют 38,2% земельного фонда страны. Из них 42,9% – пашня. Использование современных методов ведения сельского хозяйства позволяет обеспечить продуктами 75% потребностей внутреннего рынка.

Как регулируется рынок 

Иностранцы могут покупать землю, если получат разрешение государства. Фермы в горах могут купить только уже зарегистрированные фермеры. Владелец земельного участка может передать его только одному наследнику. Передача нескольким наследникам запрещена. В некоторых провинциях есть исключения.

В 9 провинциях существуют разные правила передачи земли в собственность. Сделки регулируются местными органами власти.

В некоторых провинциях устанавливаются ограничения цены и минимальной площади, а также требуется разрешение на покупку.

Минимальный срок аренды земли – 3 года. Налоги: гербовый сбор уплачивает покупатель в размере 3,5% от цены сделки. Покупатель уплачивает и регистрацию в земельном реестре – 1,1% от цены сделки. Налог на доход от продажи земли составляет 20% от цены сделки.

Результаты реформы

Реформа консолидации земель и либеральный рынок улучшили финансовое состояние аграриев. Сегодня 1,9% крупных фермеров владеют 18,4% с/х земель. 53% земли находится в частной собственности.

Прибыльная с/х деятельность тесно связана с охраной окружающей среды и грунтов. Многофункциональный подход к консолидации увеличивает доходы фермеров и стимулирует рост национальной экономики.

Рынок земли в Великобритании

Тип рынка: открытый.

Цена с/х земли: $31,4 тыс. за гектар.

Основные характеристики: Великобритания – одна из наиболее развитых индустриальных стран мира. Сельское хозяйство принадлежит к наиболее механизированным в мире и имеет высокую продуктивность. При этом в нем занято всего 1,1% населения.

В аграрной сфере используется 71,3% земельного фонда страны, 36,3% (или 25.9% земельного фонда) из которых – пашня.

Как регулируется рынок

Ограничений для иностранцев нет. В Англии владельцем земли может стать любое физлицо, достигшее 18 лет. Минимальные и максимальные размеры участка в собственности не установлены.

В Шотландии минимальный размер участка – 0,3 га. А максимальный срок аренды – 175 лет.

Налоги. Регистрационный сбор в Англии, Уэльсе и Северной Ирландии от 0 до 12% в зависимости от суммы сделки. В Шотландии – от 0 до 4,5% от суммы сделки.

Результаты реформы

Либеральный рынок способствует росту продуктивности отрасли. Сельское хозяйство интенсивное, с высоким уровнем механизации. На протяжении последних лет наблюдается рост инвестиционной привлекательности и цен на с/х земли.

Вместе с этим, фермерство не популярно для молодого населения. В стране наблюдается проблема старения фермеров. Средний возраст фермера – 59 лет. Тем не менее, в частной собственности находится 90% земель.

Рынок земли в Германии

Тип рынка: открытый.

Цена с/х земли: $32,3 тыс. за гектар.

Основные характеристики: Германия – высокоразвитая постиндустриальная страна, которая занимает лидирующее место в Европе по производству с/х продукции. Тем не менее, на сельское хозяйство припадает всего 0,7% ВВП.

С/х земли составляют около половины земельного фонда страны (47,9%). Пашня – 34,1% земельного фонда.

Как регулируется рынок 

Иностранцам и гражданам страны разрешено покупать и продавать землю без ограничений. Ограничений касательно максимальной площади не установлено. Минимальная площадь может устанавливаться каждым федеральным округом отдельно. Например, в Баварии минимальная площадь – 2 га.

Цены регулируются рынком. В некоторых случаях, в Восточной Германии, существуют специальные цены для бывших владельцев, которые потеряли наделы при коллективизации – 65% стоимости рыночной цены.

Для некоторых земель есть требования по охране ландшафта и окружающей среды. Бывшие владельцы могут купить с/х землю по более низкой цене из-за качества грунта, но потом использовать ее по назначению минимум 20 лет.

Налог на покупку земли оплачивает покупатель в размере 3,5% стоимости сделки. Налог на покупку земли не уплачивается, если цена сделки меньше $2,8 тыс.

Для с/х земель существует сниженная ставка муниципального налога: до 1,2% для с/х земель и 2,4% для других земель.

Результаты реформы

Рынок земли в Германии либеральный и открытый. Это способствует уменьшению количества убыточных предприятий. После проведения реформы, финансовое положение фермеров улучшилось.

После 20 лет реформирования в структуре собственности доминируют средние семейные фермы и крупные корпоративные фермы.

Сегодня наблюдается консолидация земель среди фермеров, которые хотят увеличить долю владения землей. Спрос на с/х земли увеличивается. В Восточной Германии 49% земель находится в частной собственности. 

Рынок земли в Чехии

Тип рынка: открытый.

Цена с/х земли: $8 тыс. за гектар.

Основные характеристики: 54,6% территории – земли с/х назначения. 74,6% (40,8% от общего земельного фонда) – пашня.

Как регулируется рынок 

Иностранцы могут покупать землю с 2011 года. Государство не регулирует цену. Налог на продажу с/х земли – 3% от цены сделки. Земельный налог не взымается.

Результаты реформы

В Чехии доминируют крупные корпоративные фермы. Распространено владение землей на правах совладельца. Структура земель сильно фрагментирована, что мешает развитию рынка и росту цены на с/х землю. Так произошло из-за того, что на практике ранее совхозы и колхозы распадались на более мелкие хозяйства, но продолжали работать по старой схеме по договорам аренды с владельцами. 

Рынок земли в Нидерландах

Тип рынка: открытый.

Цена с/х земли: $63,7 тыс. га за гектар.

Основные характеристики: Нидерланды – высокоразвитая индустриальная страна с интенсивным высокопродуктивным сельским хозяйством. Доля АПК – 1,8% ВВП и 2% занятого населения.

Площадь с/х земель – 1,8 млн га или 54,9% земельного фонда страны. В сельской местности проживает 10,1% населения. 89% земли находится в частной собственности.

Как регулируется рынок земли

Иностранцы могут покупать землю без ограничений. Цены устанавливаются рынком. Размер земли в собственности не установлен.

Налог на покупку уплачивает покупатель в размере 6% от цены сделки. Но он может быть освобожден от налога в случае предоставления гарантий того, что он будет использовать землю для с/х целей минимум 10 лет. Дополнительно уплачивается нотариальная плата.

Минимальная и максимальная цена аренды устанавливается региональными органами власти. Разрешено только незначительное отклонение по арендной плате каждый год.

Использование участка контролируется экологическими законами и квотами на производство. Минимальный срок аренды земельного участка – 6 лет, а фермерского хозяйства – 12 лет. Арендатор имеет первоочередное право выкупа участка, если тот выставляется на продажу.

Результаты реформы

Благодаря открытому и либеральному рынку земли, земельные участки используются эффективно. Сегодня в Нидерландах используются инновационные системы производства, которые обеспечивают продуктивность, а 5 раз превышающую среднеевропейскую.

Цена на с/х землю является одной из самых высоких в ЕС и мире. На рынке становятся популярны операции продажи прав аренды, когда финансовое учреждение покупает участок у владельца и сдает ему в аренду. По окончанию срока договора экс-владелец может выкупить землю назад.

Такой механизм дает возможность фермерам привлечь дополнительные средства на ведение аграрного бизнеса при низком уровне задолженности. В целом, наблюдается сокращение работников сельского хозяйства за счет роста продуктивности труда.

Рынок земли в Италии

Тип рынка: открытый.

Цена с/х земли: $25,7 тыс. за гектар.

Основные характеристики: Италия – высокоразвитая индустриально-аграрная страна с высокопродуктивным агарным сектором. Для нужд сельского хозяйства используется 46,3% земли, половина которых – пашня (23,2% от общего земельного фонда). Вся земля находится в частной собственности.

Как регулируется рынок земли

Для иностранцев ограничений нет. Право покупать с/х землю имеют как физлица, так и юрлица. Максимальный и минимальный размер покупаемого участка, а также цена за него государством не регулируются.

Регистрационный взнос – 10% от сделки. Налог на смену прав собственности на землю – 1% от цены сделки. Кадастровый налог – 1 % от цены земли. Для земли, которая ранее не была зарегистрирована – $200.

Результаты реформы

Земельная реформа уничтожила класс помещиков. 65% с/х земель владельцы обрабатывают самостоятельно. Рынок земли активный и стабильный. Договоры покупки/продажи с/х земель заключаются приблизительно на 1-2% от площади земли. С/х производство высокопродуктивно.

Не смотря на большой налог на регистрацию прав собственности, рынок динамичный и привлекательный для инвестиций.

Рынок земли в Испании

Тип рынка: открытый.

Цена с/х земли: $16,1 тыс. за гектар.

Основные характеристики: Испания – развитая индустриально-аграрная страна. 70% земель находится в частной собственности.

Как регулируется рынок земли

Иностранцы могут покупать и продавать землю. Минимальная и максимальная площадь с/х земель, а также цена на нее государством не регулируется.

Земельный налог – 0,3% от стоимости земли (в зависимости от региона ставка может быть выше). Налог на передачу прав собственности на землю — 6-7% от цены сделки в зависимости от региона. Регистрационный взнос около $200-600 (в зависимости от цены сделки). Нотариальная плата взымается в зависимости от цены сделки (в среднем $300-800).

Результаты реформы

Земли стали более консолидированы. Было введено понятие «приоритетная ферма», которым определены хозяйства, имеющие право на долгосрочную аренду. Они также могут получать помощь от правительства на протяжении 8 лет и освобождаются от налогообложения при передаче прав собственности на лесополосы. 

Кроме того, ежегодно правительство Испании устанавливает годовой план с/х страхования. Согласно плану, фермерам предоставляется финансовая поддержка, которая может покрыть часть чрезвычайных происшествий. Субсидия составляет 50% от страховой премии. Такая политика помогает профессиональным фермерам, приоритетным холдингам и молодым фермерам увеличивать продуктивность сельского хозяйства.

Рынок земли во Франции

Тип рынка: открытый с ограничениями.

Цена с/х земли: $7,4 тыс. за гектар.

Основные характеристики: Франция – высокоразвитая индустриально-аграрная страна. На долю Франции приходится 21% с/х продукции ЕС.

Площадь с/х земель – 52,6% от общего фонда страны. 63,6% с/х земель (или 33,4% от общего земельного фонда) – пашня.

Как регулируется рынок 

Ограничений для физлиц иностранцев не установлено. Главный офис иностранного юрлица должен быть зарегистрирован в Франции.

Сделки граждан Франции контролирует государственное агентство SAFER. В большинстве случаев покупатель должен быть жителем того региона, где покупает землю. Минимальная и максимальная площадь участка во владении не установлена, но неофициальные лимиты устанавливает SAFER. Агентство следит за тем, чтобы на рынке не возникли монополии и крупные холдинги.

Для покупки земли нужно получить разрешение государства. Минимальный срок аренды – 9 лет. Договора аренда на более чем 12 лет должны быть нотариально заверенные. Продление аренды регулируется государством.

Арендатор, который заключает договор аренды более чем на 25 лет, освобождается от уплаты местного налога в размере 0,6% от арендной платы на следующие 20 лет.

Налог на покупку земли уплачивает покупатель в размере 5,09% от цены сделки. Для молодых фермеров действует сниженная ставка – 0,715%. Сделки, проведенные через SAFER, освобождаются от уплаты налогов. Налог на наследство – от 5 до 60% стоимости земли.

Результаты реформы

Во Франции самый большой минимальный срок аренды и наибольшая часть арендованных земель. В стране один их самых зарегулированных рынков земли в ЕС. И хотя большинство сделок одобрено SAFER, процесс очень сложный, длительный и затратный. Это усложняет покупку и продажу земли, что негативно отображается на привлекательности рынка. Средний размер сделок продажи земли в последние годы составляет 3,3 га.

Источник: https://biz.censor.net.ua/r3097702

Добавить комментарий

Please log in using one of these methods to post your comment:

Логотип WordPress.com

Для комментария используется ваша учётная запись WordPress.com. Выход /  Изменить )

Google photo

Для комментария используется ваша учётная запись Google. Выход /  Изменить )

Фотография Twitter

Для комментария используется ваша учётная запись Twitter. Выход /  Изменить )

Фотография Facebook

Для комментария используется ваша учётная запись Facebook. Выход /  Изменить )

Connecting to %s

 
%d такие блоггеры, как: